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罗湖旧改新政:全区统一补偿标准;120天内没有100%业主同意旧改,晾你5年再说

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2017年8月23日,深圳市罗湖区住建局为稳步推进罗湖区旧住宅区改造工作,明确职责分工,规范工作程序,根据相关文件规定,结合辖区实际,制定了《深圳市罗湖区旧住宅区改造实施办法(试行)(征求意见稿)》,向社会公开征求意见,本办法自发布之日起施行,有效期三年。

深圳壹地产总编辑、文杰淘楼创始人陶文杰:1、实施范围是罗湖所有的旧住宅小区改造。

2、从实施主体上来说,就是政府主导、国企实施+保障性住房建设,意味着符合条件的罗湖的所有旧改,都将由国企来实施,民企将退出罗湖旧改的市场。

3、里面讲到很重要的一点,你如果120天内,没有达到100%的业主同意实施旧改,那么这个小区5年内,将不再征集意愿旧改,也就是晾你五年。

4、整个罗湖区的旧改将实行统一的补偿标准,也就是说全区强制性的统一标准,而不是每个项目分开谈判。

5、如果180天内,民事协商补偿的旧改签约率没有达到100%,那么同样是旧改终止,5年之内不再启动。

6、规定了某些情况下,可以进行行政征收、行政处罚、强制拆除等强制措施,比如说涉及公共事业、重大基础设施、保障性安居工程。

7、为维护旧住宅区改造秩序,加强监督管理,对市场主题违规进驻旧住宅区开展意愿征集、补偿签约等活动进行制止和清理。

划重点:

一、适用范围:

本办法适用于罗湖区行政区域内国有居住用地及商住混合用地上旧住宅区拆除重建类改造活动,即旧住宅。

旧住宅区改造原本属于“旧改”,而与村委合作的村民原住房及“老破小”等住宅区的改造叫“棚改”。深圳市住建局于8月1日起草的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》称:“棚改”的实施模式是:“政府主导–国企实施–保障住房”,即民企没得玩。

二、实施模式:

按照“政府主导+国企实施+保障性住房(人才住房)建设”模式推进。

 

1、政府主导,全程参与。由政府主导完成改造项目筛选、规划、补偿安置等旧住宅改造工作的全程统筹协调。

2、国企实施,总包管理。完全由国企开发商作为项目实施主体,负责项目拆除、勘察、设计等总包管理。

3、规划先行,统筹实施。政府根据相关规划,制定旧住宅区改造总体规划;并制定改造实施计划,先后顺序。

4、统一标准,方式多元。政府制定《深圳市罗湖区旧住宅区改造搬迁补偿安置标准》 采取“原址回迁”、“异地安置”和“货币补偿”等多元化补偿方式。统一搬迁补偿安置标准

5、以人为本,公益为先。重建后,除回迁房外,优先配建配套和保障房,人才房

 

也就是说未来在罗湖区,不管是“棚改”,还是“旧改”,民企都没有入场资格了。

 

三、旧住宅申报条件:

 1.集中成片、用地面积不少于10000平方米。用地面积少于10000平方米,但全体权利人同意异地安置的。

2.房屋使用年限在20年以上。

3.全体权利人同意实施改造的书面证明材料。

四、对所谓的“专做旧改前期的公司”实施清场!

对市场主体违规进驻旧住宅小区开展意愿征集等活动的进行清理。要求期限未搬离的市场主体,街道办可书面报送区城市更新局,经核实情况后,列入区城市更新企业黑名单,5年内不得在罗湖区从事城市更新业务。

五、新规更易操作,但以“一刀切”为主!

1、执行统一的搬迁补偿标准。让业主不能讨价还价,也就没有了“钉子户”存在的土壤。

2、意愿征集有明确的120天的时间限定,权利主体意愿未达到100%项目终止并五年之内不再受理该旧住宅区改造申请。让业主更有紧迫感!

3、民事协商补偿签约,最长180天的签约期限,一旦正式启动项目可对未签约房屋启动行政征收或行政处罚,强制拆除。大限降临之时,就是强拆伺候之日!

文件还透露出一个重大信号:深圳在旧改上,也开始向“公共有制住房”迈进。

文件开头位置强调:罗湖区旧改将由政府主导+国企实施+保障性住房(人才住房)(棚改是公共住房,但实际上也是保障性住房)。

这句话和此前的“深圳式棚改”高度一致,可以看出“罗湖式旧改”将打出“公有制住房”的第二枪,虽然旧改原则上要给原住民分配住房,但新建的住宅里面,政府会强制调配一部分房源用于保障性住房。

这意味着:深圳未来住房市场,将倾向于由政府统一调配,“公共住房”将成为常态。

另外一点,由于罗湖区是深圳旧小区最为密集的区域,文件落实之后,至少大半以上的小区都将资格申报旧改,被重建的小区将越来越多。

本次文件另一个重点在于“钉子户”。

深圳旧改风风火火喊了十几年,但大多止于钉子户。不过对于钉子户,这次旧改的行政手段将更强。

第一、政府仍然采取依法旧改(文治)。

意愿征集期限原则上不超过120个自然日,意愿征集期限届满,同意实施改造的权利人比例未达到100%的,项目终止,且5年内不再受理该旧住宅区改造申请(依法改造)。

关于赔偿也将由政府主导,通过“原址回迁”、“异地安置”和“货币补偿”等多元化补偿方式,统一标准、制定赔偿方案。

实际上大多数钉子户也不愿意住在老破小内,但主要的纠纷依旧是赔偿问题。罗湖旧改1:1.3(不超过)的赔偿方案(以前),很难让部分民众满意。(其实已经不低了,之前岗厦住宅赔偿方案为1:0.9,现在华富村为1:1.18)。

比如,2010年深圳首批纳入城市更新计划的八个住宅小区:木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园和桥东片区。现在仅鹤塘小区实现了100%的签约率,但耗费了六年的时间。而其他7个项目仍处于拉锯战中,包括位于罗湖的木头龙小区以及金钻豪园。

其中,罗湖区的木头龙小区还成为深圳旧改“拆不动、赔不起、玩不转”的经典案例,开发商进驻十年,签约率超90%,但由于个别钉子户,项目仍然在拖着。

不过从这次的条例上看,以往的钉子户模式,可能会有突破性的转变。

首先赔偿上仍然是“统一标准”,不会任由钉子户叫价,其次,一些项目在120天之内没有取得所有权利人的同意,项目将立刻终止,权利人的小区,也在五年内失去旧改的资格。可见政府态度的强硬,不会像以往一样耗着。

但失去了旧改的资格,对于很多老破小来说,没有拆迁赔偿,短期内也失去交易价值。

第二,文件规定了行政处罚+强制拆除的条例(武功)

注意这段话:民事协商签约期限(180天)届满后项目整体签约率未达到100%的,经区住房建设局审核后,提请区城市更新工作领导小组研究,决定项目是否正式启动,正式启动的旧住宅区改造项目,对未签约房屋启动行政征收或行政处罚。

这个条例的厉害之处在于主导权、决定权会在政府手中,以此保障集体利益和城市发展。

一句话,如果政府同意对项目实施旧改,钉子户只有两条条路:签约或强拆后被行政处罚。

实际上,这也是深圳加快旧改进度的突破口。对于整个深圳的住房市场、城市发展、竞争力来说,都是一件好事。

第一、深圳最近几年的土地储备已经濒临红线,这也是今年没有供应住宅用地的原因,依靠城市更新、二次开发深圳是一直采取的策略。

但是预期不太理想,甚至是糟糕。尤其是旧改上,一些合法的老破小,因为受到法律的保护,政府不能实行棚改式的强制手段。没有强制执行力的效率,集体利益也无法得到保障。未来的旧改+棚改,政府将拥有绝对的话语权。

第二、这一点也和之前的棚改有类似的地方,可以看出,政府是要下狠手拆了。再加上相通的:政府主导+国企实施+保障性住房(人才住房),可见旧改+棚改都代表了最高层的意志。

第三、深圳旧改不会因为在一纸公文快速巨变,但是也不能忽视决策者力量。罗湖的这份还未成为“红头文件”的“意见稿”,代表了未来旧改的大体方向,如果旧改的速度得以加快,这对于整个住房市场而言:民众住房质量将进一步提高,廉价住房(保障性住房)也有了增量空间。

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